En función de lo que se expone en la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal podemos definir la Junta de propietarios como un órgano rector colectivo que se encarga, entre otras funciones, de nombrar y sustituir a las personas que ocupan los cargos de presidente, vicepresidente, secretario y administrador, aprobar los posibles ingresos y gastos que se prevén para dicho año así como los presupuestos para las posibles reformas o remodelaciones de la finca y aprobar o reformar los estatutos de la comunidad.

Se pueden diferenciar dos clases:

– Juntas Ordinarias: no es necesario que se efectúen siempre en las mismas fechas, pero deberán realizarse, al menos, una vez al año. La citación a la junta se hará como mínimo con seis días de antelación, en este plazo no está incluido ni el día de la convocatoria ni el de la junta.

– Juntas Extraordinarias: estas se reservan para asuntos más específicos que no se hayan tratado en la Junta Ordinaria (reparaciones de elementos comunes, autorizaciones al presidente para acciones judiciales, etc.) o asuntos tratados en la Junta Ordinaria pero que necesiten una revisión. En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal no especifica el tiempo con el que deberá realizarse la citación solo establece que debe ser suficiente para que llegue al conocimiento de todos los propietarios.

Una vez diferenciadas las dos clases de Juntas de propietarios debemos resolver otras cuestiones, ¿quién puede convocar una Junta de Propietarios? ¿qué requisitos son necesarios para la realización de una convocatoria? ¿quién tiene derecho a voto?

Según el Art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal la convocatoria de las Juntas puede ser realizada bien por el presidente o bien por los promotores de la reunión siempre y cuando sea pedida como mínimo por la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación. Si el quórum o la mayoría indicada piden que se convoque una junta no será necesaria ninguna autorización por parte del presidente de la comunidad, pero sí que es aconsejable que se ponga en conocimiento de este.

Cabe destacar que cualquier propietario podrá pedir a la Junta que estudie y dé respuesta a temas que sean de interés para la comunidad. Estos temas deberán ser claramente especificados en un escrito al presidente que los deberá incluir en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Sin embargo, para la correcta convocatoria de una Junta de propietarios es necesario cumplir con ciertos requisitos como establece el Art. 16.2 de la Ley citada en párrafos anteriores.

Por un lado, se deberá hacer referencia a la fecha del día en que se celebrará la Junta, la hora de la primera y, si fuese necesario, segunda convocatoria (las cuales deberán estar espaciadas en el tiempo al menos por 30 minutos), además del lugar donde se celebrará la misma.

Por otro lado, deberá aparecer el Orden del día con un resumen de los asuntos que se van a tratar, no hace falta extenderse excesivamente ya que no se exige un alto grado de detalle en este apartado. La documentación relativa a los asuntos a tratar no es necesario que sea enviada junto con la convocatoria, pero sí que debe estar a disposición de los propietarios entre el día de la convocatoria y el de la Junta.
En la convocatoria también deberá añadirse una relación de los propietarios que no están al corriente de pago de las deudas vencidas y se advertirá de la privación de voto en los supuestos que aparecen en el Art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Según se expone en el Art. 15.1 de la Ley mencionada: “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.

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Muy Sr. Mío: a efectos de lo dispuesto en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, Art. 14 párrafo 1º, delego mi representación para la Junta General Ordinaria de Propietarios de la calle ____________________________ del próximo día ___ de ___________ de _____ a la que fui debidamente citado, en:
D/Dª: __________________________________________________________________________________________
Propietario/a D/Dª: ____________________________________________________________________________
Piso: _________ Puerta: _________

Firma y fecha:

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Llegados a este punto, existen dos situaciones o casos específicos contemplados en la Ley que se comentarán a continuación:

– ¿Quién tiene el derecho a voto si un piso o local “pro indiviso” pertenece a diferentes propietarios? En este caso, los propietarios de dicho piso o local deberán designar a otra persona como representante para asistir y votar en las juntas.
– ¿Quién tiene el derecho a voto si la vivienda o local se encuentran en usufructo? Si se acredita la titularidad del usufructo, el usufructuario podrá asistir y votar siempre que el nudo propietario no exprese lo contrario. Si se trata de acuerdos sobre la primera regla del Art. 17 o de obras extraordinarias o de mejora la delegación en el usufructuario deberá ser expresa.

MODELO CONVOCATORIA JUNTA GENERAL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

MODELO CONVOCATORIA JUNTA GENERAL ORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS